Annexe environnementale à joindre aux baux commerciaux - Publication du décret précisant son contenu - Application immédiate aux baux nouveaux

Paris, 25 janvier 2012 - Visualiser l'eAlerte

Le décret 2011-2058 du 30 décembre 2011 vient de préciser le contenu de l’annexe environnementale que la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement dite «loi  Grenelle II» a rendue obligatoire pour les baux portant sur des locaux de plus de 2000 m² à usage de bureaux ou de commerce (article L. 125-9 du Code de l’environnement). Cette obligation, inspirée des pratiques anglo-saxonnes des «Baux verts», figure au rang des mesures phares du Grenelle II visant à une réduction globale des consommations d’énergie du parc existant d’au moins 38 % d’ici 2020.

1. Calendrier d’application

Les dispositions de ce décret sont applicables à compter du 1er janvier 2012 aux baux nouvellement conclus ou renouvelés et, à compter du 14 juillet 2013, aux baux en cours.

2. Contenu de l’annexe environnementale

Obligation mutuelle d’information

Sont à fournir de manière obligatoire par le bailleur ou le locataire (art. R.136-1 à R.136-2 nouveaux du Code de la construction et de l’habitation/CCH ), selon les cas, les informations suivantes:

• Liste, descriptif complet et caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment (pour le bailleur) ou mis en place dans les locaux (pour le locataire) relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système lié, pour le bailleur, aux spécificités du bâtiment, ou, pour le locataire, à son activité spécifique ;
• Consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes situés dans les locaux loués (pour le bailleur) ou exploités par le bailleur ou le locataire (l’exploitant ayant à sa charge l’obligation d’information) ;
• Consommations annuelles d’eau des locaux loués (pour le bailleur et le locataire) et des équipements et systèmes exploités par le bailleur ou le locataire (l’exploitant ayant à sa charge l’obligation d’information) ;
• Quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment (pour le bailleur) ou à partir des locaux loués (pour le locataire) s’ils en assurent le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’ils ont fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.

Bilan de l’évolution de la performance et programme d’action

Contrairement aux autres documents annexés aux baux - DPE (diagnostic de performance énergétique), ERNT (état des risques naturels et technologiques) - qui constituent une photographie d’une situation environnementale ou énergétique au jour de la signature du bail, l’annexe environnementale est évolutive.

En effet, l’article R 131-3 nouveau du CCH prévoit que le locataire et le bailleur doivent établir un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués, selon une périodicité qu’ils fixent, et doivent s’engager sur cette base à un programme d’actions visant à l’amélioration de cette performance.

A ce titre, l’art. 125-9 nouveau du Code de l’environnement  (Grenelle II) qui a institué le principe de l’annexe environnementale dispose que le locataire doit permettre au bailleur l’accès aux locaux loués pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique et que cette annexe peut prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des lieux loués.

3. Prospective

Cette réglementation nouvelle laisse donc une grande liberté aux bailleurs et locataires dans la définition d’obligations réciproques plus ou moins précises et contraignantes.

Cette composante devra désormais nécessairement être prise en compte dans les négociations plus générales des bailleurs et locataires sur la composante économique du bail (loyer, charges, prise en charge de travaux…) et sur les mécanismes contractuels tendant à assurer le respect des obligations stipulées au bail (clauses pénales, pénalités de retard, clauses résolutoires…).

Enfin, bien qu’aucune sanction spécifique ne soit aujourd’hui prévue par la réglementation en cas de défaut d’établissement de l’annexe environnementale, les bailleurs comme les preneurs auront en général un intérêt à ce que l’annexe soit effectivement établie avec un programme d’actions concret (objectifs de valorisation de l’immeuble, mise aux normes et anticipation de futures normes, engagements sociétaux en faveur de l’environnement à faire figurer dans le rapport annuel…).

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